부동산 투자: 나에게 맞는 유형을 선택해보기

부동산의 대해 처음 접하면 어떤 종류들이 있고, 어디에다 투자해야 리스크의 높고 낮음을 잘 모르기 때문에 사전에 보유한 현금과 본인의 투자 성격의 따라 가장 알맞은 유형을 선택해야 합니다. 아래에서는 현재 시장에서 대중적으로 알려진 총 5가지의 종류들을 자세히 살펴보겠습니다.

부동산 투자 종류: 장단점과 특징을 참고하고 계획하기

아래에서는 각 종류별로 어떤 특징을 가지고, 장단점은 무엇인지를 참고하여, 어떤 유형에 투자하면 좋을지의 대해서 자세히 살펴보겠습니다.

월세 투자 ㅡ 다달이 들어오는 오토 수익

일반적으로는 상가, 오피스텔, 빌라 총 세 가지의 임대 물건을 통해서 수익형 목적으로 부동산에 투자하는 방식입니다. 여기서 얼마나 저렴하게 구매했는지 혹은 금융 레버리지를 잘 활용했는지의 따라 수익률이 상승하는 메커니즘으로 구성되어 있고, 일반 금융 기관의 정기예금 이자보다 조금 더 나은 수익이 발생하기 때문에 제2의 월급 재테크 식으로 도전하는 분들이 많습니다.

각 임대 물건의 대한 월세 투자 특징의 대한 주요 핵심 정보는 다음과 같습니다:

• 상가 ㅡ 비싸지만, 긴 상가임대차를 통해 장기적으로 안정적인 월세가 발생.
• 오피스텔 ㅡ 매매가 대비 수익률이 가장 좋음.
• 빌라 ㅡ 월세 책정에 기준점이 없어 용이함.
• 다가구의 원룸 ㅡ 거주 공간을 확보하는 동시에 부수익을 창출
• 아파트 ㅡ 당장 실거주가 필요 없을 때 임차인을 둠.

1) 년식이 10년이상된 오피스텔 같은 경우는 대출을 잘 사용하면 약 10%대 초중반의 수익률의 확보가 가능하며, 상가가 대게 5~8% 정도라는 점을 감안한다면 아주 좋은 조건으로 보일 수 있습니다. 그러나, 환금성이 좋은 편이 아니기 때문에 나중에 되팔 때 장기간이 소요될 수 있습니다.

2) 더불어 이미 오를만큼 올라 투자 단가가 맞지 않는 아파트의 경우는 지금 당장 실거주 할 필요성이 없는 동시에 방을 비워두기에는 조금 아까울 수 있기 때문에 대게 전월세를 두는 목적으로 활용됩니다. 3) 또한, 월세 수익률이 좋지 않은 다가구주택은 투자로 한다기 보다는 노후대비 차원으로 집주인이 실거주 하는 김에 부수익을 얻고자 할 때 매매합니다.

결론은 자본이 10억 단위이신 분들은 상가 건물이나 다가구 쪽으로 알아보는게 일반적입니다. 반면, 제한된 자금 중에서 청년이거나 제 2의 부수익을 얻고자 한다면 오피스텔 혹은 빌라 월세에 투자합니다.

시세차익 ㅡ 구매가 보다 더 비싸게 팔기

중요한 포인트는 매물을 싸게 구매해서 더 비싸게 판매함으로써 오직 시세차익 목적으로만 투자하는 유형입니다. 보통 접근성이 가장 좋은 아파트가 채택되며, 갭투자 혹은 레버리지를 사용하여 매매하고 시세가 오를 때까지 기다리고, 높은 금액에 판매합니다.

마치 주식처럼 가격이 오를 떄까지 존버해서 판매한다는 특징을 가지고, 그 동안에 부동산으로부터 별도의 수익이 발생하지 않아, 시간과 비용, 심리적인 부담 등의 다양한 위험성이 따릅니다. 예를 들어, 대출로 매매했다면, 판매될 떄까지 계속 이자를 납입해야 합니다. 여기서 월세 투자형이였다면, 대체 지불 수단으로 활용이 가능하지만, 시세차익은 그렇지 않습니다. 갭투자 또한, 임차인의 계약 만기날에 되돌려줄 보증금을 보유해야 한다는 리스크도 포함됩니다.

결론은 사재기 성격을 가지며, 과거에 중고 물품, 휴대폰 판매, 중고차 거래 등에 있어서 차익을 남긴 경험이 많으신 분들이 시작하기에 좋을 수 있습니다. 결국에는 인테리어등과 같이 상품화를 제대로 해서, 한 놈만 제대로 걸려라는 식으로 팔아야하기 때문입니다.

경매 ㅡ 기회의 장터

채권자 간에 분쟁이 있었던 모든 물건들은 부동산 경메에 등록되며, 낙찰자 입장에서는 싸게 구매할 수 있는 기회의 장터이기 때문에 좋은 매물을 매매하기에 최적의 조건들이 갖추어졌습니다. 위에서도 강조드렸지만, 어떤 투자가 됐든지 싸게 구매할수록 더 큰 수익창출이 가능하며, 경매가 이러한 기회를 만들어줍니다.

경매를 하기 위해서는 대표적으로 아래의 세 가지 요소들을 아주 심각하게 고려해야 합니다:

• 매물의 전반적인 컨디션
• 무슨 문제로 경매에 등록되었는지
• 권리 관계에 문제가 없는지

1) 상태에 문제가 많다면 많은 수리비용 부담이 발생하고, 오히려 시중 실거래가 보다 더 비싼 금액으로 낙찰 될 수 있기 때문에 사전에 오랫동안 비어있는 집인지, 냄새는 나지 않는지, 현관문 상태는 양호한지 등의 실제 임장을 통해 확인해야 합니다. 2) 또한, 대출로 집을 매매했다가 채무불이행으로 인해 경매에 넘어오는 경우가 대부분이며, 이는 채무자의 금전적인 문제가 많음을 의미하며, 정상적인 생활을 안보냈을 가능성이 높음의 따라 집 컨디션이 안좋을 가능성이 있습니다.

3) 마지막으로, 권리 관계의 대한 자세한 분석을 안하면, 임차인의 보증금, 세금, 임금채권 등의 여러 요소들을 떠안게 됩니다. 1번 사례보다 더 심각하게 분석해야 합니다.

결론은 현재 특정 부동산을 투자하기에 자금이 부족하거나, 여유롭지만 싸게 구매해서 여러개에 투자하고 싶은 경우에 경매를 활용합니다. 법률적인 요소가 포함되었기 때문에 공부를 많이 해야하거나, 경매 전문 변호사에게 의뢰하여 분석하시면 됩니다.

재개발 ㅡ 구식 부동산 매수 후 차익 남기기

기존 건물 시설이 오래됐거나, 결함에 의해 재개발이 필요한 경우에 진행되며, 새로운 부동산을 건축하고, 더 비싸게 소비자들에게 판매함으로써, 토지 소유자와 투자자, 건축사 모두에게 더 큰 차익의 기회를 제공합니다. 일반적인 과정은 1) 건축 사업자가 소유자 간에 가격이나 입주권, 미래 보상 등의 대해서 합의된 내용으로 계약하고 2) 자본이 부족한 경우 제 3자의 투자를 받거나 금융 기관의 대출을 진행하여, 건축 공사를 시행합니다. 3) 최종적으로 소비자들에게 매매함으로써 차익 실현을 얻습니다.

이 때, 재개발 지역의 투자자는 미리 저렴한 가격에 선점함으로써 특정 건축사로부터 좋은 조건으로 보상 받을 기회가 발생합니다. 결론은 기존 부동산의 가치를 높일 수 있는 효과적인 방법이고, 낡거나 사용되지 않는 건물을 현대적이고 수요가 높은 매물로 바꿈으로써, 시장 가치와 수익성을 증가 시킬 수 있습니다.

리츠 ㅡ 부동산을 직접 소유하지 않는 투자 방식

사무실 건물이나, 쇼핑몰, 아파트, 호텔, 리조트 등의 다양한 부동산들을 투자자들의 자금을 사용하여, 발생한 수익을 보상하는 구조를 가진 리츠는 실제로 소유하지 않아도, 총 매출 중 일부를 얻을 수 있고, 대부분은 주식 거래를 통해 투자할 수 있기 때문에 소액으로써의 접근성이 상당히 낮습니다. 대게는 높은 이자율이 적용된 배당금 형태로 보상되고, 누구나 단돈 10만원만 있어도 시작할 수 있습니다.

또한, 이러한 기업들의 주된 수익 모델은 대부분 임대료이며, 과세 소득의 최소 90%를 주주들에게 배당금으로 지급해야 하는 반면에 모기지 리츠는 부동산을 직접 소유하는 대신 각 물건들을 금융화하고 이러한 투자에서 발생하는 이자로부터 수입을 얻습니다.

반면, 자산 변동성이 큰 주식 시장의 특성을 가지기 때문에 기업의 영업실적이 저조함으로써 자산 손실이 발생합니다. 간단히 말해서, 배당금 받으려다가 원금 손실률이 커집니다. 또한, 요즘 같이 부동산의 공실 리스크가 큰 시기에는 상업용 임대료 수익성에 큰 영향이 있고, 리츠 회사가 어떤 포트폴리오를 가지고 있는지를 꼼꼼하게 분석해야 합니다.

토지 ㅡ 인생 한방을 노릴 수 있는 투자

다양한 유형의 토지를 매매함으로써 장기적인 존버를 통해, 미래의 잠재적인 수익 보상이 가장 크게 발생하는 투자입니다. 대게 아래와 같은 여러 종류들이 있으며, 그 즉시 수익성이 발생하지 않는 땅들은 가치가 없을 순 있지만 미래에 지역 성장과 신도시 개발의 따라, 유형이 변경됨으로써 가치가 기하급수적으로 상승할 수 있습니다.

토지 유형	설명
전	물을 이용하지 않는 밭농사에 사용되는 농지
답	물을 이용하는 벼농사에 주로 사용되는 농지
과수원	과일 재배를 위한 농지
목장용지	가축을 키우는 데 사용되는 땅
임야	주로 산림으로 이용되는 땅
광천지	광천수, 온수, 약수 등이 나오는 지역
염전	소금 제조를 위해 바닷물을 사용하는 땅
대	건축물 건축에 사용되는 토지
공장용지	공장 건축을 위한 토지
학교용지	교육 목적으로 사용되는 토지
주차장	차량 주차를 위한 토지
주유소용지	주유소 설치를 위한 토지
창고용지	창고 건축을 위한 토지
도로	교통 통로로 사용되는 토지
철도용지	철도 시설을 위한 토지
제방	하천 관리를 위한 토지
하천	자연적인 유수가 있는 토지
구거	인공적인 용수 또는 배수가 있는 토지
유지	물이 모여 있는 토지
양어장	양식을 위한 토지
수도용지	수도 시설을 위한 토지
공원	공공 휴식 공간을 위한 토지
체육용지	체육 시설을 위한 토지
유원지	레저 및 오락 시설을 위한 토지
종교용지	종교적 목적을 위한 토지
사적지	역사적, 문화적 가치가 있는 토지
묘지	묘지용 토지
잡종지	기타 목적으로 사용되는 토지

결론적으로는 매매한 땅이 상업용 건축물을 올릴 수 있는 토지가 되어야 하며, 미래에 상권이 활성화 됨으로써, 다양한 수익 창출의 기회가 발생합니다. 그러나, 많은 시간이 소요됨의 따라 투자금이 묶여버리는 위험성이 발생하기에 보통은 여유 자금으로 투자합니다.

부동산 투자란?

일반적으로 시장의 변동성을 활용하는 무형 투자와는 다르게 부동산은 실직적인 가치가 있는 실물 자산 투자의 특징을 가지기 때문에 직접 움직이면서 상권을 분석해야 하며, 미래에 인구 감소의 따라 해당 상권이 어떤 방향으로 변화할 것인지 등의 대해서 많은 시간이 요구됩니다. 아래에서는 어떤 점을 고려하여 시작해야 할 지의 대해서 살펴보겠습니다.

투자 방법은 어떻게 되나요?

모두 공통된 사항으로는 대출 레버리지를 사용하는 것이지만, 자본이 충분하다면 꼭 이자 리스크를 감수할 필요는 없습니다.

1) 임차인의 전세금을 활용하여 투자하기

대게 아파트를 매매하고 시세차익을 남기기 위해, 예비 임차인 전세 보증금을 활용하여 투자합니다. 작동 원리를 짧게 요약하면, 매매 대상의 소유자에게 계약금 10~20%를 선금 처리하고, 나머지 잔금은 예비 전세입자가 보증금을 입금했을 때 지불하고, 부동산 계약을 완료합니다.

여기서 계약금 줄 자금이 안되는 경우, 전세입자의 보증금을 100% 사용하여 무자본 매매를 시도할 수 있고, 이를 무자본 갭투자라고 부릅니다. 이미 전세 시세가 형성된 아파트는 어렵지만, 시장 조사가 어려운 빌라나 오피스텔 같은 부동산이 주로 채택됩니다.

2) 레버리지를 사용하기

금융기관의 대출 상품을 활용하여, 현재 보유한 자본보다 더 비싼 부동산을 매매할 수 있습니다. 예를 들어, 현재 1억이 있고 2억의 매물을 산다고 했을 때 나머지 부분을 금융상품의 자금으로 매꿉니다.

이는 더 넓은 면적의 토지를 사고 싶은 경우나, 리츠 기업에 주식을 투자했을 때 레버리지를 통해 더 큰 수익을 노립니다.

3) 분양 매매

분양권은 건설 중이거나 예정인 부동산에 대한 구매 권리입니다. 구매자는 특정 부동산 프로젝트에 대해 사전에 분양권을 구매하여 향후 소유권을 얻습니다. 이를 위해서는 청약이 필요하고, 거주 지역이나 청약 통장의 가입 기간, 가족 구성원 수 등의 특정한 요건을 충족해야 합니다.

또한, 분양권을 성공적으로 얻으면, 분양가의 일정 비율 만큼 계약금을 선지불 해야 합니다. 이 계약금은 총 분양가의 일정 비율로 설정되지만 대게 10~20% 정도입니다. 이후 에는 중도금 및 잔금을 납부하는 과정을 거치지만, 중도금 대출을 활용하여 지불할 수 있습니다.

건물이 완공되고 입주가 시작될 때, 구매자는 잔금을 지불하고 부동산 소유권을 정식으로 이전 받습니다. 여기서 부터 분양 받은 부동산을 임대 하거나, 시장 상황에 따라 가격 상승을 기대하고 재판매함으로써 수익을 창출합니다.

시작하기 전에 주의점은 무엇인가요?

각 유형 별 투자하기 전에 주의해야 할 몇 가지 참고사항들이 있고, 특히나 환금성이 좋은지 아닌지를 확실하게 분별해야 합니다.

1) 상권 분석

임차인의 공실이 가장 큰 주 적이기 때문에 사람들이 내 집에 거주할 만한 이유 혹은 여기서 왜 장사해야 하는지의 대해 고민을 많이 하시면 좋습니다. 예를 들어, 배달 커피숍을 운영할 계획이 있는 예비 자영업자 사장님을 타겟으로 한다면, 소형 매장으로도 충분하고, 월세는 저렴해야 합니다. 또한, 자동차 타고 오는 손님 입장에서는 커피가 나올 떄 까지 주차할 공간이 마련되어 있어야 합니다.

주거를 위한 오피스텔인 경우라면, 학세권인지 역세권인지 혹은 주변에 회사가 많으면, 직장인들을 타겟으로 임대를 줄 것인지 등을 파악하는 것이 중요합니다.

2) 좋은 환금성

일반적으로 오피스텔이나 빌라는 월세 수입에는 좋을 수 있지만, 환금성이 안좋다는 단점을 가집니다. 추후 자본이 묶일 가능성이 있다보니, 최대한 거래량이 활발한 매물을 매매해야 하며, 국토교통부에서 제공하는 과거의 거래 내역을 참고합니다.